今天，北京和上海也终于官宣，一时间“认房不认贷”政策大行其道。

所谓“认房不认贷”，通俗点来说，就是你在买房时，不管你以前有没有贷过款，只要你在当地名下没房，都按首套房来算。

这意味着，更低的首付比例，以及更优惠的贷款利率。

随后，央行又发布了三则重磅公告，通篇只讲了两件事：降首付、降存量房贷利率，这和“认房不认贷”政策异曲同工。

（图自：央行官网）

01

为什么广州、深圳先放开？

在北上广深四个一线城市中，广州是第一个官宣“认房不认贷”政策的，为什么它是出头鸟呢？

不妨先来回顾一下，过去两年，四个一线城市的土地财政依赖程度，以及卖地收入变化。

（图自：界面新闻）

从上面的图表中，不难看出，2022年，北京、上海、广州和深圳的国有土地使用权出让收入与广义财政收入之比分别为26.5%、32.6%、44.6%和18.9%。

可以看到，广州对土地财政的依赖度仍然明显高于其他城市。

与此同时，广州的“卖地收入”下滑也是最严重的，较上一年下降幅度达到32.3%。

（图自：界面新闻）

更加糟糕的是，广州的房地产市场整体环境遇冷，成交量不断下滑。

根据中指研究院的数据，7月份，广州新建商品住宅的成交面积连续4个月下滑。

8月份，广州新房网签量为4136宗，环比下跌20%，比去年同期成交下跌32%。目前，广州的库存消化周期已接近17个月水平。

种种数据都在表明：当前广州的房地产市场，明显是供大于求的。

（广州航拍照，图自：unsplash）

在这样的情况下，广州推行“认房不认贷”政策，救市意图是十分明显的。

毕竟，购房人得到的实惠是实实在在的：在过去，广州“既认房又认贷”，对于想置换，或是外地有房的购房人，首付比例高达70%。

现在，首付比例降到了30%，银行贷款利率也有优惠。如果购买一套1000万的房产，可以直接省下400万的首付款。

继广州官宣后，深圳立刻跟进，宣布执行“认房不认贷”政策。

（图源：深圳市住房和建设局官网）

深圳是移民大城。有个段子说：逃离北上广，为什么没有深圳呢？因为来了就是深圳人，足见这个城市对全国各地人民的欢迎。

而这些“新深圳人”当中，很多人已经在老家买过房了，失去了首套房贷款的资格。

新政后，只要在深圳当地没有房，就可以享受首套房相应的政策：三成的首付，以及更低的贷款利率。

如果家庭出售深圳的唯一住房，再次购买总价500万的普通住宅，首付金额将直接减少100万，但月供增加约5000元。

（搜狐有范整理）

这对于很多“新深圳人”来说，是个利好消息。可以说，新政精准地切中了目前刚需及改善的痛点，满足了更多合理的改善居住需求。

02

北京：新政落地，是一种必然

新政的暖风迟迟没有吹到脸上之前，买卖双方在囚徒困境中博弈。

据媒体报道，自广州和深圳落地新政后，不少北京和上海的购房者开始持续观望。

（图源：网络）

一位北京购房者，本来已经准备好了80%的首付款，跟销售约好了周末去签合同，但他叫停了签约，选择了“让子弹再飞一会儿”。

他的想法也容易理解：“手中有粮，心中不慌”。现在的大环境下，谁都希望手里的现钱能多一点。毕竟，省下来的首付款，可以干更多的事。

首套房与二套房的贷款利率也不同，均摊每个月上，也不是一个小数目。

对此，他的销售颇为无奈：“政策一直在喊，但什么时候落地，谁也不知道。你看中的户型，是这个小区最后一套了，你等得了吗？”

（概念图，图自网络）

新政之前，北京首套房的首付比例为35%，房贷利率为4.75%；而二套房的首付比例高达80%，房贷利率为5.25%。

以一套总价为1000万元的改善房源为例，如果实行“认房不认贷”政策，首付款将从800万元降至350万元，可以降低50%的资金支付压力。

房贷利率从5.25%降至4.75%，以贷款本金400万元计算，月供额将从17500元降至15833元，即每月减少1667元，30年内累计减少60万元。

比起实实在在的省钱，时间成本还是可以接受的。

（搜狐有范整理）

这让许多开发商的日子很不好过。据报道，新政消息传来后，多家楼盘销售金额为0。甚至一些已经网签的贷款合同，购房者拒接电话，不签合同。

二手房市场情况更糟，许多房源挂牌后，鲜有人问津，“连看房的人都没有半个。”

之前已有媒体放风，北京的新政预计在9月初公布。果然9月1日迎来了官宣！

03

对购房者来说，压力是变大了，还是变小了？

那么新政颁布后，对购房者而言，压力是变大了，还是变小了？

来看看央行的公告，规定了一条线：首付比例统一为不低于20%，二套不低于30%；房贷利率按下限执行，二套房贷利率下限调整为加20个基点；

毫无疑问，首付的门槛降低后，对大部分购房者来说，“上岸”变得容易了。但这也意味着，需要贷款的金额会更多，在部分城市月供的压力会更大。

（图自unsplash）

那么，究竟值得上岸吗？什么时候上岸呢？

答案是：看你的真实购房需求。

如果你有刚性或改善型需求，相信目前是一个很好的窗口期。

如果你没有这样的需求，那么再多的专家解读，对你而言都是废纸一张。

毕竟，政策只是政策，仅此而已。只有带着你的需求和预算，才能清楚自己想要什么，得到最理想的答案。

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